近年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資也保持了快速增長(zhǎng)。但市場(chǎng)盲目發(fā)展，缺乏合理的規(guī)劃、科學(xué)的運(yùn)營(yíng)和整體的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等諸多問題。
那么，如何規(guī)劃大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)字化呢？海鼎認(rèn)為，一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功受到很多方面的制約，前期的市場(chǎng)調(diào)研是否全面，市場(chǎng)定位是否準(zhǔn)確，后期的物業(yè)管理規(guī)劃，運(yùn)營(yíng)管理是否到位等因素都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生很大影響。
一、沒有市場(chǎng)調(diào)研就沒有發(fā)言權(quán)
無(wú)論你從事什么行業(yè)，你都應(yīng)該知道如何仔細(xì)研究市場(chǎng)，學(xué)習(xí)數(shù)據(jù)分析，充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。缺點(diǎn)是什么？如何把握機(jī)會(huì)？如何處理威脅？只有這樣，我們才能從客觀和主觀方面深入分析問題的根源，找到解決問題的策略。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也不例外。沒有市場(chǎng)調(diào)研，就沒有發(fā)言權(quán)。什么是市場(chǎng)調(diào)研？研究的基本信息是什么？研究是為了解決哪些主要問題？市場(chǎng)研究可以分為一般研究、典型研究、抽樣研究、定期研究或不定期研究等。這些研究方法主要針對(duì)行業(yè)政策的研究理解、競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)樓盤的信息收集、未來(lái)潛在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的分類。
具體調(diào)查項(xiàng)目可制作成市場(chǎng)調(diào)查表，包括城市人口基數(shù)、人均收入水平、職業(yè)結(jié)構(gòu)、廣告空間、停車位、人流線、策劃推廣活動(dòng)、投資運(yùn)營(yíng)等。掌握第一手信息后，篩選、識(shí)別、提取、處理、分析和溝通整個(gè)過程，幫助企業(yè)主的投資決策和管理決策。
通過市場(chǎng)調(diào)研分析，把握內(nèi)部業(yè)態(tài)的組合、檔次、管理和服務(wù)體系，不同于其他項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，劃分市場(chǎng)，找到客戶群，從而實(shí)現(xiàn)投資盈利的目標(biāo)。如何定位商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)？
二、精準(zhǔn)定位是成功運(yùn)營(yíng)的開始
就像高速公路上的奔馳車一樣，如果連方向都錯(cuò)了，那么所有的努力都是徒勞的。環(huán)境分析、市場(chǎng)分析、發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)市場(chǎng)、確定目標(biāo)市場(chǎng)、確定營(yíng)銷策略是市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目成敗的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，主要包括：
1、符合城市發(fā)展特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)支柱原則；
2、研究了解政策未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；
3、突出“因地制宜、創(chuàng)新發(fā)展、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)”的指導(dǎo)思想；
4、“人無(wú)我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我新”的特色原則；
5、雖然業(yè)態(tài)組合專業(yè)人士普遍建議采用黃金比例原則，但要根據(jù)不同城市的特點(diǎn)進(jìn)行具體分析，基本上以餐飲、娛樂、教育、培訓(xùn)、新穎巧妙的業(yè)態(tài)吸引人氣，凝聚人流；
6、擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，成為營(yíng)銷推廣的賣點(diǎn)，抓住項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)有的商機(jī)，不斷完善與項(xiàng)目相關(guān)的配套設(shè)施，消除項(xiàng)目的劣勢(shì)和威脅。
